For styrer i sameier, borettslag og boligaksjeselskap er det viktig å ha kjennskap til hvilket vedlikeholdsansvar som påligger. Manglende oppfølging kan bety økte kostnader ved vedlikeholdsetterslep og skader og i verste fall erstatningsansvar for styret.
Den 18. oktober 2022 holdt ECIT Law i samarbeid med Norian et kurs om reguleringen i de relevante lovene med praktiske råd og tips i forbindelse med gjennomføringen av vedlikeholdstiltak. Nedenfor er en oppsummering.
Gjeldene lover
Reglene om vedlikeholdsansvaret følger for sameier av eierseksjonsloven §§ 32 og 33, og for borettslag av borettslagsloven §§ 5-13 og 5-17. For boligaksjeselskap følger det av borettslagsloven § 1-4 at disse reguleres av bestemmelsene i borettslagsloven.
Generelt gjelder at sameiet, borettslaget og boligaksjeselskapet skal vedlikeholde bygningen og fellesareal, samt det som ikke ligger til seksjons-/andelseiers vedlikeholdsansvar. Nærmere veiledning på hvor grensen går mellom sameiet/borettslagets vedlikeholdsplikt og seksjons-/andelseiers vedlikeholdsplikt finnes i opplistingen av seksjonseiers-/andelseiers vedlikeholdsplikt i henholdsvis eierseksjonsloven § 32 og borettslagsloven 5-13.
Erstatningsansvar
Både etter eierseksjonsloven og borettslagsloven skal vedlikeholdet være «forsvarlig». Dette må forstås ut fra formålet om å unngå skader, og at ansvaret som følge av mangelfullt vedlikehold er tilnærmet objektivt (kreves ikke skyld), jf. eierseksjonsloven § 35 og borettslagsloven § 5-18. Dersom skade skjer som følge av mangelfullt vedlikehold kan seksjons-/andelseier kreve sitt direkte tap erstattet.
Indirekte tap (tap i næring, tap som følge av skade på annet enn bruksenhet og vanlig tilbehør, tap av leieinntekter mv.) kan bare kreves dersom det foreligger skyld – altså dersom det mangelfulle vedlikeholdet må anses uaktsomt. Seksjons-/andelseier har også en plikt til å begrense sitt tap med rimelige tiltak, og sameiets/borettslagets ansvar kan i visse tilfeller lempes, jf. eierseksjonsloven § 36 fjerde ledd og borettslagsloven § 12-2.
LAg en vedlikeholdsplan
Generelt anbefales det en overordnet og langsiktig plan for vedlikehold av det som ligger under sameiet/borettslagets vedlikeholdsansvar. Planen bør basere seg på alminnelige levetidsbetraktninger for de ulike bygningsdelene. Mot slutten av bygningsdelens levetid – eksempelvis dersom taket har en forventet gjenværende levetid på 5 år – kan det være hensiktsmessig med ettersyn og kontroll mht. å vurdere om tiltak må fremskyndes eller ikke. God plan og kontroll er særlig viktig for sentrale bygningsdeler med stort skadepotensiale slik som for eksempel tak og rørsystemer.
Gjennomføring
For selve gjennomføringen av tiltaket er det anbefalt at sameiet/borettslaget ikke undervurderer arbeidet som bør gjøres med:
- Korrekt og dekkende beskrivelsen av tiltaket som skal utføres
- Valg av metode og omfanget av vedlikeholdstiltaket, og
- Innhenting av tilbud.
Vår anbefaling er at sameiet/borettslaget i denne fasen:
- I samarbeid med fagkyndig sette klare rammer og krav for arbeidet som skal utføres
- Innhente tilbud fra minimum tre egnede aktører i markedet
- Foreta en grundig evaluering av tilbud og eventuelle forbehold med tanke på inngåelse av rett type kontrakt.
Å ta lett på anbudsprosess og kontraktinngåelse kan lett bli kostbart i utførelsesfase.
